Le régime fiscal d'une SCI à la Réunion comporte des singularités en comparaison avec d'autres formes juridiques d'entreprise comme la SARL notamment.  Voici les 5 choses à savoir.

Régime fiscal de la SCI : le paiement de l'IR par défaut et non de l'IS

L'une des grandes particularités du régime fiscal de la SCI réside dans le paiement de l'IR ( impôt sur le revenu) et non de l'IS - impôt sur les sociétés. Car tandis que dans la majeure partie des cas de figure, une société est bel et bien redevable du paiement de l'IS, ce n'est donc pas le cas pour une SCI.

Par défaut en effet, la SCI ne paie pas d'IS sur le résultat qu'elle réalise, ce sont les associés qui s'acquittent du paiement de l'IR en fonction de leur quote-part dans la société. Chaque associé doit donc déclarer sa quote-part de résultat qu'il perçoit au sein de la SCI dans sa déclaration annuelle d'impôt sur le revenu.

Aussi, l'intérêt de ce régime fiscal par défaut est, pour les associés ayant opté pour le statut de LMNP (Loueur meublé non professionnel), qu'ils ont la possibilité d'amortir fiscalement les biens immobiliers détenus par le biais de la société. Cela s'avère être un avantage fiscal non négligeable.

Régime fiscal de la SCI : le paiement de l'IS, l'autre imposition possible

Cependant, une SCI peut être redevable du paiement de l'IS. Deux possibilités existent :

  •       le paiement de l'IS résulte d'un choix
  •       le paiement de l'IS est automatique, en fonction de la nature de l'activité de la SCI

Pour une raison stratégique, les associés de la SCI peuvent opter pour le paiement de l'IS, et non de l'IR. Cela peut être avantageux, car dans ce cas, les associés ne sont imposés qu'en cas de bénéfices uniquement.

La SCI est alors redevable de l'impôt sur les sociétés avec la possibilité de bénéficier du taux réduit d'IS de 15% sur 38 120 premiers euros de bénéfices. Au-delà de ce montant, le taux usuel d'IS de 25% s'applique.

 Attention toutefois, car ce choix est irrévocable.

Par ailleurs, le régime fiscal d'une SCI peut impliquer qu'elle soit obligatoirement redevable de l'IS. C'est le cas lorsque la société exerce une activité commerciale comme l’achat et la revente de biens immobiliers ou de location meublée.

Les avantages de choisir l'IS pour une SCI

Il peut être intéressant pour les associés d'une SCI d'opter pour le paiement de l'IS et non de l'IR. Il existe trois principaux avantages à cela :

  • Les biens immobiliers achetés par la SCI peuvent être amortis au niveau fiscal ; ce qui permet alors de réduire le résultat imposable de la SCI. À l'arrivée, la SCI paie donc moins d'IS, ce qui lui octroie plus de trésorerie et de capacité financière d'investissement
  • Les charges en lien avec la gestion des biens immobiliers peuvent être déduites : travaux, droits d'enregistrement et frais de notaire
  • Dernier avantage : les associés de la SCI peuvent opter pour le PFU (prélèvement forfaitaire unique), appelé communément "Flat tax", d'un montant de 30%. Une option fiscale intéressante  

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La SCI et la TVA : une spécificité à connaître du régime fiscal 

À l'inverse d'autres formes juridiques d'entreprises comme la SARL ou la SAS entre autres, une SCI n'est en principe pas redevable du paiement de la TVA. Elle ne la facture donc pas, mais ne peut pas non plus la récupérer sur les achats.

Toutefois, dans un cas précis, les associés ont la possibilité d'opter pour l'assujettissement de la SCI à la TVA lorsqu’elle réalise une activité de mise en location non meublée d'immeuble à usage commercial, industriel ou de mise en location non meublé de bureaux. Cette option peut se révéler attractive, car la SCI peut récupérer la TVA sur l'intégralité des achats qu'elle effectue, et profiter en retour d'un gain en trésorerie.

Pour une SCI soumise à l'IS, nécessité d'avoir recours aux services d'un expert-comptable

Si vous faites le choix du paiement de l'IS pour votre SCI basée à la Réunion ou bien si elle doit automatiquement y être imposée, l'intervention d'un cabinet d'expertise-comptable apparaît incontournable. La raison en est que votre SCI devra réaliser les obligations comptables et déclaratives usuelles : comptes annuels, livre-journal, grand-livre. Autant de tâches qui nécessitent des compétences et un savoir-faire qu'un expert-comptable est à même de vous offrir.


Le régime fiscal d'un SCI est donc singulier à plusieurs niveaux ; offrant à ses associés certains avantages fiscaux. Afin d'en profiter, vous rapprocher d'un cabinet d'expertise-comptable est conseillé.  

Si vous souhaitez en savoir plus sur l'optimisation fiscale, téléchargez gratuitement notre guide pour payer moins d'impôt à La Réunion !

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